[8-K] Safehold Inc. Reports Material Event
Safehold Inc. (NYSE: SAFE) filed an Item 8.01 Form 8-K to disclose its latest independent valuation of the residual rights embedded in its ground-lease portfolio. As of 30 Jun 2025, CBRE’s rolling appraisals and management estimates place Combined Property Value at $15.577 billion versus aggregate Ground Lease cost of $6.521 billion, implying $9.056 billion of unrealized capital appreciation (UCA). The figure covers SAFE’s pro-rata interests in consolidated and JV leases and includes $291 million of yet-to-fund transactions.
The valuation process follows SAFE’s policy of engaging CBRE for initial and 12-24-month update reports that assume ownership of land and improvements as a single fee-simple estate, excluding the ground lease structure. Key assumption ranges include hotel cap rates of 5.25%-8.75% and multifamily cap rates of 4.25%-6.50%. SAFE reiterates that UCA is non-GAAP, unaudited and highly assumption-dependent; market realization is constrained by long lease terms, tenant options, buy-out clauses and pre-emptive rights. Rolling valuations may therefore diverge from current market conditions, especially for office assets.
Separately, the company updated investors on its Caret incentive units: officers and employees hold 14.4% of outstanding Caret units, while SAFE retains 84.3% overall; 128,871 units remain available for future grants. No immediate financial statements or earnings guidance were provided.
Safehold Inc. (NYSE: SAFE) ha presentato un Modulo 8-K, voce 8.01, per comunicare la sua più recente valutazione indipendente dei diritti residui incorporati nel suo portafoglio di contratti di locazione a terreno. Al 30 giugno 2025, le valutazioni continue di CBRE e le stime della direzione indicano un Valore Complessivo delle Proprietà pari a 15,577 miliardi di dollari rispetto a un costo aggregato dei contratti di locazione a terreno di 6,521 miliardi di dollari, implicando una rivalutazione del capitale non realizzata (UCA) di 9,056 miliardi di dollari. Questa cifra include le partecipazioni pro-rata di SAFE in contratti consolidati e joint venture, oltre a 291 milioni di dollari di transazioni ancora da finanziare.
Il processo di valutazione segue la politica di SAFE di incaricare CBRE per rapporti iniziali e aggiornamenti ogni 12-24 mesi, considerando la proprietà del terreno e delle migliorie come un unico bene in piena proprietà, escludendo la struttura del contratto di locazione a terreno. Le principali assunzioni comprendono tassi di capitalizzazione per hotel dal 5,25% all'8,75% e per immobili multifamiliari dal 4,25% al 6,50%. SAFE ribadisce che l'UCA è non-GAAP, non revisionato e fortemente dipendente dalle ipotesi; la realizzazione sul mercato è limitata da lunghi termini di locazione, opzioni per gli inquilini, clausole di riscatto e diritti di prelazione. Le valutazioni continue possono quindi discostarsi dalle condizioni di mercato attuali, specialmente per gli immobili per uffici.
Separatamente, la società ha aggiornato gli investitori sulle unità incentivate Caret: dirigenti e dipendenti detengono il 14,4% delle unità Caret in circolazione, mentre SAFE ne possiede complessivamente l'84,3%; rimangono disponibili 128.871 unità per future assegnazioni. Non sono state fornite dichiarazioni finanziarie immediate né indicazioni sugli utili.
Safehold Inc. (NYSE: SAFE) presentó un Formulario 8-K, ítem 8.01, para divulgar su última valoración independiente de los derechos residuales incorporados en su cartera de arrendamientos sobre terrenos. Al 30 de junio de 2025, las tasaciones continuas de CBRE y las estimaciones de la gerencia sitúan el Valor Combinado de la Propiedad en 15.577 mil millones de dólares frente a un costo agregado de arrendamiento de terreno de 6.521 mil millones de dólares, lo que implica una apreciación de capital no realizada (UCA) de 9.056 mil millones de dólares. Esta cifra cubre los intereses prorrateados de SAFE en arrendamientos consolidados y de joint ventures, e incluye 291 millones de dólares de transacciones aún por financiar.
El proceso de valoración sigue la política de SAFE de contratar a CBRE para informes iniciales y actualizaciones cada 12-24 meses, que asumen la propiedad del terreno y las mejoras como una sola propiedad plena, excluyendo la estructura del arrendamiento de terreno. Las principales suposiciones incluyen tasas de capitalización para hoteles de 5.25%-8.75% y para multifamiliares de 4.25%-6.50%. SAFE reitera que la UCA es no GAAP, no auditada y altamente dependiente de supuestos; la realización en el mercado está limitada por contratos de arrendamiento a largo plazo, opciones de inquilinos, cláusulas de compra y derechos de preferencia. Por lo tanto, las valoraciones continuas pueden diferir de las condiciones actuales del mercado, especialmente para activos de oficinas.
Por separado, la compañía actualizó a los inversores sobre sus unidades incentivadas Caret: los oficiales y empleados poseen el 14.4% de las unidades Caret en circulación, mientras que SAFE retiene el 84.3% en general; quedan 128,871 unidades disponibles para futuras asignaciones. No se proporcionaron estados financieros inmediatos ni guías de ganancias.
Safehold Inc. (NYSE: SAFE)는 토지 임대 포트폴리오에 내재된 잔여 권리에 대한 최신 독립 평가를 공개하기 위해 항목 8.01 양식 8-K를 제출했습니다. 2025년 6월 30일 기준으로 CBRE의 연속 평가 및 경영진 추정치는 부동산 총 가치가 155.77억 달러인 반면, 토지 임대 비용 총액은 65.21억 달러로, 이는 90.56억 달러의 미실현 자본 이익(UCA)을 의미합니다. 이 수치는 SAFE가 지분을 가진 통합 및 합작 투자 임대 계약의 비례 지분을 포함하며, 아직 자금 조달되지 않은 2억 9,100만 달러의 거래도 포함합니다.
평가 과정은 토지와 건물을 단일 완전 소유 재산으로 간주하고 토지 임대 구조는 제외하는 초기 및 12-24개월 업데이트 보고서를 위해 CBRE를 고용하는 SAFE의 정책을 따릅니다. 주요 가정 범위에는 호텔 자본화율 5.25%-8.75% 및 다가구 주택 자본화율 4.25%-6.50%가 포함됩니다. SAFE는 UCA가 비 GAAP, 감사되지 않았으며 가정에 크게 의존한다고 재확인하며, 시장 실현은 장기 임대 조건, 임차인 옵션, 매수 조항 및 선매권에 의해 제한됩니다. 따라서 연속 평가치는 특히 사무용 자산의 경우 현재 시장 상황과 다를 수 있습니다.
별도로 회사는 Caret 인센티브 단위에 대해 투자자들에게 업데이트했습니다: 임원 및 직원은 발행된 Caret 단위의 14.4%를 보유하고 있으며, SAFE는 전체의 84.3%를 보유하고 있습니다; 향후 부여를 위해 128,871 단위가 남아 있습니다. 즉각적인 재무제표나 수익 가이던스는 제공되지 않았습니다.
Safehold Inc. (NYSE: SAFE) a déposé un formulaire 8-K, point 8.01, pour divulguer sa dernière évaluation indépendante des droits résiduels intégrés dans son portefeuille de baux fonciers. Au 30 juin 2025, les évaluations continues de CBRE et les estimations de la direction situent la valeur combinée des propriétés à 15,577 milliards de dollars contre un coût global des baux fonciers de 6,521 milliards de dollars, impliquant une appréciation du capital non réalisée (UCA) de 9,056 milliards de dollars. Ce chiffre couvre les intérêts au prorata de SAFE dans les baux consolidés et en coentreprise et inclut 291 millions de dollars de transactions encore à financer.
Le processus d'évaluation suit la politique de SAFE qui consiste à faire appel à CBRE pour des rapports initiaux et des mises à jour tous les 12 à 24 mois, supposant la propriété du terrain et des améliorations comme une seule propriété en pleine propriété, excluant la structure du bail foncier. Les principales hypothèses incluent des taux de capitalisation hôteliers de 5,25 % à 8,75 % et des taux pour les immeubles multifamiliaux de 4,25 % à 6,50 %. SAFE réitère que l'UCA est non-GAAP, non audité et fortement dépendante des hypothèses ; la réalisation sur le marché est limitée par les baux à long terme, les options des locataires, les clauses de rachat et les droits de préemption. Les évaluations continues peuvent donc diverger des conditions actuelles du marché, en particulier pour les actifs de bureaux.
Séparément, la société a informé les investisseurs de ses unités incitatives Caret : les dirigeants et employés détiennent 14,4 % des unités Caret en circulation, tandis que SAFE en détient globalement 84,3 % ; 128 871 unités restent disponibles pour de futures attributions. Aucune déclaration financière immédiate ni prévisions de résultats n'ont été fournies.
Safehold Inc. (NYSE: SAFE) hat ein Item 8.01 Form 8-K eingereicht, um seine aktuelle unabhängige Bewertung der Restrechte in seinem Bodenpachtportfolio offenzulegen. Zum 30. Juni 2025 liegen laut den fortlaufenden Bewertungen von CBRE und den Schätzungen des Managements die kombinierten Immobilienwerte bei 15,577 Milliarden US-Dollar gegenüber aggregierten Bodenpachtkosten von 6,521 Milliarden US-Dollar, was eine nicht realisierte Kapitalsteigerung (UCA) von 9,056 Milliarden US-Dollar impliziert. Der Wert umfasst SAFEs anteilige Interessen an konsolidierten und Joint-Venture-Pachtverträgen sowie 291 Millionen US-Dollar an noch nicht finanzierten Transaktionen.
Der Bewertungsprozess folgt der Politik von SAFE, CBRE für Erst- und 12- bis 24-monatige Aktualisierungsberichte zu beauftragen, die Land- und Gebäudeeigentum als einheitliches Eigentum in Fee Simple annehmen und die Bodenpachtstruktur ausschließen. Wichtige Annahmen umfassen Hotel-Kapitalisierungsraten von 5,25 % bis 8,75 % und Mehrfamilien-Kapitalisierungsraten von 4,25 % bis 6,50 %. SAFE betont, dass die UCA non-GAAP, nicht geprüft und stark annahmeabhängig ist; die Marktrealisierung wird durch lange Mietverträge, Mieteroptionen, Rückkaufklauseln und Vorkaufsrechte eingeschränkt. Laufende Bewertungen können daher von den aktuellen Marktbedingungen abweichen, insbesondere bei Büroimmobilien.
Separat informierte das Unternehmen die Investoren über seine Caret-Anreiz-Einheiten: Führungskräfte und Mitarbeiter halten 14,4 % der ausstehenden Caret-Einheiten, während SAFE insgesamt 84,3 % behält; 128.871 Einheiten stehen für zukünftige Zuteilungen zur Verfügung. Es wurden keine unmittelbaren Finanzberichte oder Gewinnprognosen bereitgestellt.
- $9.056 billion UCA re-affirms significant embedded value relative to $6.521 billion cost basis.
- Independent CBRE appraisals provide third-party validation using industry-standard methodologies.
- Ground-lease cost equals roughly 42% of fee-simple value, illustrating structural seniority and potential downside protection.
- UCA is non-GAAP, unaudited and assumption-heavy; figures may diverge from actual market values.
- Realization is long-dated—leases run 30-99 years and include tenant buy-out and pre-emptive rights limiting upside.
- Rolling valuations may lag market downturns, especially in office sector.
- Company owns only 84.3% of Caret units, introducing dilution and alignment questions.
Insights
TL;DR: $9.1B UCA highlights asset-backed optionality, but valuation relies on long-term assumptions and offers no near-term cash benefit.
The independent CBRE update confirms significant embedded value, with ground-lease cost at just 42% of fee-simple property estimates—consistent with SAFE’s 30-45% target structure. That underpins senior-like downside protection and supports the strategic narrative of inflation-linked wealth creation. However, UCA does not translate into distributable earnings, is unaudited, and could compress if cap-rate expansion persists, particularly in office. Tenant purchase rights, buy-outs and a 2044 third-party ground lease further cap upside. Overall, the disclosure is informative but not immediately accretive.
TL;DR: Disclosure is strategically useful for valuation models, yet practical monetization is decades away; neutral for portfolio weightings.
The $9.1B UCA equates to roughly $147 per share versus SAFE’s current market price, offering theoretical upside. Still, cash flows remain unchanged, and assumptions such as sub-7% cap rates on life-science and sub-9% on hotels may prove optimistic if rates stay higher for longer. Caret unit dilution (up to 15.7% non-SAFE ownership) is another consideration. Given the long-dated nature of leases and limitation clauses, I classify the update as not immediately impactful to earnings or dividend outlook, but supportive to NAV-based valuation approaches.
Safehold Inc. (NYSE: SAFE) ha presentato un Modulo 8-K, voce 8.01, per comunicare la sua più recente valutazione indipendente dei diritti residui incorporati nel suo portafoglio di contratti di locazione a terreno. Al 30 giugno 2025, le valutazioni continue di CBRE e le stime della direzione indicano un Valore Complessivo delle Proprietà pari a 15,577 miliardi di dollari rispetto a un costo aggregato dei contratti di locazione a terreno di 6,521 miliardi di dollari, implicando una rivalutazione del capitale non realizzata (UCA) di 9,056 miliardi di dollari. Questa cifra include le partecipazioni pro-rata di SAFE in contratti consolidati e joint venture, oltre a 291 milioni di dollari di transazioni ancora da finanziare.
Il processo di valutazione segue la politica di SAFE di incaricare CBRE per rapporti iniziali e aggiornamenti ogni 12-24 mesi, considerando la proprietà del terreno e delle migliorie come un unico bene in piena proprietà, escludendo la struttura del contratto di locazione a terreno. Le principali assunzioni comprendono tassi di capitalizzazione per hotel dal 5,25% all'8,75% e per immobili multifamiliari dal 4,25% al 6,50%. SAFE ribadisce che l'UCA è non-GAAP, non revisionato e fortemente dipendente dalle ipotesi; la realizzazione sul mercato è limitata da lunghi termini di locazione, opzioni per gli inquilini, clausole di riscatto e diritti di prelazione. Le valutazioni continue possono quindi discostarsi dalle condizioni di mercato attuali, specialmente per gli immobili per uffici.
Separatamente, la società ha aggiornato gli investitori sulle unità incentivate Caret: dirigenti e dipendenti detengono il 14,4% delle unità Caret in circolazione, mentre SAFE ne possiede complessivamente l'84,3%; rimangono disponibili 128.871 unità per future assegnazioni. Non sono state fornite dichiarazioni finanziarie immediate né indicazioni sugli utili.
Safehold Inc. (NYSE: SAFE) presentó un Formulario 8-K, ítem 8.01, para divulgar su última valoración independiente de los derechos residuales incorporados en su cartera de arrendamientos sobre terrenos. Al 30 de junio de 2025, las tasaciones continuas de CBRE y las estimaciones de la gerencia sitúan el Valor Combinado de la Propiedad en 15.577 mil millones de dólares frente a un costo agregado de arrendamiento de terreno de 6.521 mil millones de dólares, lo que implica una apreciación de capital no realizada (UCA) de 9.056 mil millones de dólares. Esta cifra cubre los intereses prorrateados de SAFE en arrendamientos consolidados y de joint ventures, e incluye 291 millones de dólares de transacciones aún por financiar.
El proceso de valoración sigue la política de SAFE de contratar a CBRE para informes iniciales y actualizaciones cada 12-24 meses, que asumen la propiedad del terreno y las mejoras como una sola propiedad plena, excluyendo la estructura del arrendamiento de terreno. Las principales suposiciones incluyen tasas de capitalización para hoteles de 5.25%-8.75% y para multifamiliares de 4.25%-6.50%. SAFE reitera que la UCA es no GAAP, no auditada y altamente dependiente de supuestos; la realización en el mercado está limitada por contratos de arrendamiento a largo plazo, opciones de inquilinos, cláusulas de compra y derechos de preferencia. Por lo tanto, las valoraciones continuas pueden diferir de las condiciones actuales del mercado, especialmente para activos de oficinas.
Por separado, la compañía actualizó a los inversores sobre sus unidades incentivadas Caret: los oficiales y empleados poseen el 14.4% de las unidades Caret en circulación, mientras que SAFE retiene el 84.3% en general; quedan 128,871 unidades disponibles para futuras asignaciones. No se proporcionaron estados financieros inmediatos ni guías de ganancias.
Safehold Inc. (NYSE: SAFE)는 토지 임대 포트폴리오에 내재된 잔여 권리에 대한 최신 독립 평가를 공개하기 위해 항목 8.01 양식 8-K를 제출했습니다. 2025년 6월 30일 기준으로 CBRE의 연속 평가 및 경영진 추정치는 부동산 총 가치가 155.77억 달러인 반면, 토지 임대 비용 총액은 65.21억 달러로, 이는 90.56억 달러의 미실현 자본 이익(UCA)을 의미합니다. 이 수치는 SAFE가 지분을 가진 통합 및 합작 투자 임대 계약의 비례 지분을 포함하며, 아직 자금 조달되지 않은 2억 9,100만 달러의 거래도 포함합니다.
평가 과정은 토지와 건물을 단일 완전 소유 재산으로 간주하고 토지 임대 구조는 제외하는 초기 및 12-24개월 업데이트 보고서를 위해 CBRE를 고용하는 SAFE의 정책을 따릅니다. 주요 가정 범위에는 호텔 자본화율 5.25%-8.75% 및 다가구 주택 자본화율 4.25%-6.50%가 포함됩니다. SAFE는 UCA가 비 GAAP, 감사되지 않았으며 가정에 크게 의존한다고 재확인하며, 시장 실현은 장기 임대 조건, 임차인 옵션, 매수 조항 및 선매권에 의해 제한됩니다. 따라서 연속 평가치는 특히 사무용 자산의 경우 현재 시장 상황과 다를 수 있습니다.
별도로 회사는 Caret 인센티브 단위에 대해 투자자들에게 업데이트했습니다: 임원 및 직원은 발행된 Caret 단위의 14.4%를 보유하고 있으며, SAFE는 전체의 84.3%를 보유하고 있습니다; 향후 부여를 위해 128,871 단위가 남아 있습니다. 즉각적인 재무제표나 수익 가이던스는 제공되지 않았습니다.
Safehold Inc. (NYSE: SAFE) a déposé un formulaire 8-K, point 8.01, pour divulguer sa dernière évaluation indépendante des droits résiduels intégrés dans son portefeuille de baux fonciers. Au 30 juin 2025, les évaluations continues de CBRE et les estimations de la direction situent la valeur combinée des propriétés à 15,577 milliards de dollars contre un coût global des baux fonciers de 6,521 milliards de dollars, impliquant une appréciation du capital non réalisée (UCA) de 9,056 milliards de dollars. Ce chiffre couvre les intérêts au prorata de SAFE dans les baux consolidés et en coentreprise et inclut 291 millions de dollars de transactions encore à financer.
Le processus d'évaluation suit la politique de SAFE qui consiste à faire appel à CBRE pour des rapports initiaux et des mises à jour tous les 12 à 24 mois, supposant la propriété du terrain et des améliorations comme une seule propriété en pleine propriété, excluant la structure du bail foncier. Les principales hypothèses incluent des taux de capitalisation hôteliers de 5,25 % à 8,75 % et des taux pour les immeubles multifamiliaux de 4,25 % à 6,50 %. SAFE réitère que l'UCA est non-GAAP, non audité et fortement dépendante des hypothèses ; la réalisation sur le marché est limitée par les baux à long terme, les options des locataires, les clauses de rachat et les droits de préemption. Les évaluations continues peuvent donc diverger des conditions actuelles du marché, en particulier pour les actifs de bureaux.
Séparément, la société a informé les investisseurs de ses unités incitatives Caret : les dirigeants et employés détiennent 14,4 % des unités Caret en circulation, tandis que SAFE en détient globalement 84,3 % ; 128 871 unités restent disponibles pour de futures attributions. Aucune déclaration financière immédiate ni prévisions de résultats n'ont été fournies.
Safehold Inc. (NYSE: SAFE) hat ein Item 8.01 Form 8-K eingereicht, um seine aktuelle unabhängige Bewertung der Restrechte in seinem Bodenpachtportfolio offenzulegen. Zum 30. Juni 2025 liegen laut den fortlaufenden Bewertungen von CBRE und den Schätzungen des Managements die kombinierten Immobilienwerte bei 15,577 Milliarden US-Dollar gegenüber aggregierten Bodenpachtkosten von 6,521 Milliarden US-Dollar, was eine nicht realisierte Kapitalsteigerung (UCA) von 9,056 Milliarden US-Dollar impliziert. Der Wert umfasst SAFEs anteilige Interessen an konsolidierten und Joint-Venture-Pachtverträgen sowie 291 Millionen US-Dollar an noch nicht finanzierten Transaktionen.
Der Bewertungsprozess folgt der Politik von SAFE, CBRE für Erst- und 12- bis 24-monatige Aktualisierungsberichte zu beauftragen, die Land- und Gebäudeeigentum als einheitliches Eigentum in Fee Simple annehmen und die Bodenpachtstruktur ausschließen. Wichtige Annahmen umfassen Hotel-Kapitalisierungsraten von 5,25 % bis 8,75 % und Mehrfamilien-Kapitalisierungsraten von 4,25 % bis 6,50 %. SAFE betont, dass die UCA non-GAAP, nicht geprüft und stark annahmeabhängig ist; die Marktrealisierung wird durch lange Mietverträge, Mieteroptionen, Rückkaufklauseln und Vorkaufsrechte eingeschränkt. Laufende Bewertungen können daher von den aktuellen Marktbedingungen abweichen, insbesondere bei Büroimmobilien.
Separat informierte das Unternehmen die Investoren über seine Caret-Anreiz-Einheiten: Führungskräfte und Mitarbeiter halten 14,4 % der ausstehenden Caret-Einheiten, während SAFE insgesamt 84,3 % behält; 128.871 Einheiten stehen für zukünftige Zuteilungen zur Verfügung. Es wurden keine unmittelbaren Finanzberichte oder Gewinnprognosen bereitgestellt.